O.U.C ÁGUA ESPRAIADA SETOR MARGINAL PINHEIROS
EDUARDO V - DIANE D - M DOUGLAS - JOSE C - THALITA S - LEONARDO M - DESENHO URBANO 5* SEMESTRE
Operação Urbana Consorciada Água Espraiada – Setor Marginal Pinheiros A OUC Água Espraiada é um acordo feito entre o Governo e a iniciativa privada visando a melhoria de determinada região. Trazendo benefícios para os dois setores (público e privado) e para a população envolvia e afetada. O Setor Marginal Pinheiros é um dos cinco setores que compõem a OUC Água Espraiada. Onde as principais intervenções são no sistema viário e com áreas destinadas a iniciativa privada.
CRONOLOGIA MARGINAL PINHEIROS
ÍNDICE
PRINCIPAIS PROPOSTAS MAPAS DE ANÁLISE E LEVANTAMENTO TÉCNICO CEPAC'S, VENDAS & INVESTIMENTOS CONSIDERAÇÕES FINAIS REFERÊNCIAS
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HISTÓRICO & CRONOLOGIA 1934-1957 - Obras de alteração no sentido natural das águas do rio Pinheiros para alimentar com as águas do Alto Tietê do Complexo Hidrelétrico Cubatão – Billings; 1964 - Oficialização do projeto da avenida Água Espraiada; 1980 - Início das obras de canalização; 1995 - Abertura da avenida Água Espraiada até a rodovia dos Imigrantes.
O mapa de 1943 revela a baixa quantia de habitações e construções no perímetro do Rio Pinheiros, principalmente do lado oposto ao rio onde se localizavam principalmente grandes chácaras e sítios.
1943
Em 1952 tínhamos o crescimento massivo da cidade, onde as grandes chácaras e sítios deram lugares para lotes menores e assim trazendo também a expansão da cidade para essa área.
1952
1958
Em 2004 podemos ver a enorme expansão da cidade, claramente uma zona edificada por inteira e a Marginal Pinheiros já uma das principais vias dessa metrópole.
2004
12 anos depois o cenário segue praticamente igual, mantendo a grande ocupação do solo e trazendo a verticalização para a Marginal Pinheiros por conta da especulação imobiliária e valorização da terra.
2017
PRINCIPAIS PROPOSTAS
PARQUE GLOBAL MONOTRILHO
JHSF & PONTE ESTAIADA
Parque Global
Localizado às margens do Rio Pinheiros, o Parque Global foi lançado em 2013 como um complexo com apartamentos residenciais de alto padrão, torres de escritórios comerciais, hotel e shopping center espalhados por 218 000 metros quadrados. Caso saísse do papel, seria o segundo maior empreendimento da capital, atrás apenas do Jardim das Perdizes, na Barra Funda. Inicialmente, todas as licenças para a construção foram obtidas junto a órgãos municipais e estaduais pela construtora Bueno Netto. Em 2014, porém, o Ministério Público denunciou problemas no projeto.
Anos 70 a 90 A Light, atual Eletropaulo, deposita lodo do Rio Pinheiros no terreno 2003 A empresa Bueno Netto compra a área por 800 milhões de reais
Cronologia
2013 É lançado o Parque Global 2014 A Justiça embarga a obra após denúncia do Ministério Público 2016 Compradores começam a receber o dinheiro de volta
Monotrilho Linha 17. Em 2010, ao ser anunciada a construção da Linha 17 – Ouro do metrô, um forte receio espalhou-se entre os moradores do entorno da Avenida Jornalista Roberto Marinho, no Campo Belo, na Zona Sul. A intenção do governo do estado de erguer a linha do chamado monotrilho sobre pilares fincados na via trouxe a ameaça de repetição da degradação ocorrida no Elevado Costa e Silva, o Minhocão, no centro. Afinal, com as estruturas suspensas a até 15 metros de altura, os ocupantes dos prédios vizinhos teriam sua privacidade seriamente comprometida. Passados seis anos, aquele medo preliminar transformou-se em pânico real. Não por causa da intimidade invadida, mas pelo cenário de abandono provocado na região com os constantes atrasos nas obras. As empresas contratadas paralisaram o serviço sob a alegação de que a administração não estaria transferindo os recursos de forma correta.
Quando o poder público rescindiu o contrato de três dos quatro lotes da operação, orçados em um total de 1,4 bilhão de reais. Depois de o caso ir parar na Justiça, uma luz surgiu no fim do túnel, com a divulgação de um novo acordo entre a Secretaria dos Transportes Metropolitanos e os consórcios para a retomada dos trabalhos. Além do atraso, o percurso também não será mais o mesmo. Em vez dos 18 quilômetros do projeto original, sairão apenas 7,7 quilômetros, entre a Estação Morumbi da CPTM, na Marginal Pinheiros, e o Aeroporto de Congonhas. O restante do ramal, que cruzaria o Rio Pinheiros em direção à favela de Paraisópolis, com uma estação próxima ao Estádio do Morumbi, não será mais executado por falta de recursos. Com a mudança, houve economia de 1,7 bilhão de reais para os cofres públicos. Quando ficar pronta, a Linha 17 – Ouro vai transportar 43 000 passageiros por dia. Se o trajeto anterior fosse mantido, esse número passaria dos 200 000. A conclusão do trecho está agora prevista para 2018.
PONTE ESTAIADA A ponte Octávio Frias de Oliveira comumente conhecida como a Ponte Estaiada da marginal Pinheiros faz parte do Complexo Viário Real Parque, é formada por duas pistas estaiadas em curvas independentes de 60ºque cruzam o rio Pinheiros, no bairro do Brooklin. Foi inaugurada em 10 de maio de 2008, após três anos de construção, e hoje é um dos mais famosos cartões postais da cidade. A obra ficou a cargo do grupo OAS Contrutora. O projeto é de autoria de Catão Francisco Ribeiro, tendo como arquiteto o paulista João Valente Filho. Edward Zeppo Boretto é o engenheiro responsável e Norberto Duran, o gerente de obras, ambos pertencentes aos quadros da Empresa Municipal de Urbanismo (EMURB).
"A PONTE FOI CRIADA COMO CHAMARIZ PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO, POR SEU CARÁTER ESPETACULAR. AFINAL, NÃO PRECISARIA DAQUELA ESTRUTURA TODA PARA A TRANSPOSIÇÃO DO RIO TÃO ESTREITO. É PARA CRIAR UMA MARCA DE DISTINÇÃO, INVENTAR UMA CENTRALIDADE PARA O EMPRESARIADO. POR ISSO, ERA IMPORTANTE PARA A PREFEITURA E AS EMPRESAS TIRAR A FAVELA DALI." MARIANA FIX,
O CUSTO
A GESTÃO
AS OBRAS DO COMPLEXO VIÁRIO FOI PREVISTO UM CUSTO DE REAL PARQUE FORAM INICIADAS R$ 184 MILHÕES PARA NA GESTÃO MUNICIPAL A CONSTRUÇÃO DO COMPLEXO E DE MARTA M SI, E MAIS SUPLICY, EM 2003, E RETOMADAS R$ 40 MILHÕES PARA A NA GESTÃO DE JOSÉ SINALIZAÇÃO SERRA EM 2005 APÓS VIÁRIA, DRENAGEM E PAVIMENTA MUDANÇAS NO ÇÃO. A OBRA FOI VIABILIZADA PROJETO (DE DUAS PARA UMA ATRAVÉS DA VENDA DE CEPACS TORRE) QUE RESULTARAM NA (CERTIFICADOS DE ADICIONAL DE ECONOMIA DE CONSTRUÇÃO) DAS REGIÕES 30 MILHÕES DE REAIS. A PRÓXIMAS. INAUGURAÇÃO DA PONTE FOI ERGUIDAS EM CONCRETO REALIZADA NO DIA 10 DE ARMADO PROTENDIDO A OBRA MAIO DE 2008 PELO PREFEITO GI CONSUMIU APROXIMADAMENTE LBERTO 58.700 METROS KASSAB. CÚBICOS DE CONCRETO, O EQUIVALENTE À CARGA DE 7.340 CAMINHÕES BETONEIRAS.
A CRÍTICA HÁ 30 ANOS, QUANDO ALI SÓ HAVIA BAIRROS POPULARES, O PREÇO DO METRO QUADRADO DE TERRENO ERA DE US$100. A PARTIR DOS ANOS 1980, DEU-SE UM BOOM IMOBILIÁRIO NA REGIÃO, E O PREÇO SALTOU PARA US$1.500. MAS A FAVELA DENOMINADA JARDIM EDITE, ONDE VIVIAM CERCA DE 900 FAMÍLIAS, AINDA ERA UM OBSTÁCULO À EXPANSÃO DOS NEGÓCIOS. APÓS A CONSTRUÇÃO DA PONTE SOBRE O RIO PINHEIROS E A REMOÇÃO DA MAIOR PARTE DA FAVELA,
MAPAS DE ANÁLISE E LEVANTAMENTO TÉCNICO
O PDE reconheceu a Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM) como um território estratégico de transformação, onde podem incidir instrumentos específicos que tenham condições de promover essas transformações, como, por exemplo, os Projetos de Intervenção Urbana (PIU) e as operações urbanas consorciadas.
ÍNDICE PAULISTA DE VULNERABILIDADE SOCIAL
03 • 2020
CEPAC'S, VENDAS & INVESTIMENTOS 50 40 30 20 10 0
Jan
Feb
Mar
Apr
May
Jun
Jul
Aug
Sep
Oct
Os CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção) são valores mobiliários emitidospela Prefeitura do Município de São Paulo, por intermédio da SP URBANISMO, utilizados como meio de pagamento de contrapartida para a outorga de Direito Urbanístico Adicional dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada. Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um terreno ou projeto. CEPAC revelam-se valores mobiliários de emissão pela municipalidade, que são utilizados como meio de pagamento de Contrapartida e que representam Direitos Urbanísticos Adicionais, observadas as limitações de Estoque por setor da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. Os CEPAC não representam direito de crédito contra a Prefeitura ou a SPUrbanismo.
MARGINAL PINHEIROS SETOR MARGINAL PINHEIROS
ÁREA DE CONSTRUÇÃO
ÁREA PARA MODIFICAÇÃO DE USO
2m²
2m²
Nota: ACAR: Área Construída Adicional – Uso Residencial; ACAC: Área Construída Adicional – Uso Residencial; ACAT: Área Construída Adicional Total
Setor Marginal Pinheiros O complexo de Pontes sobre o Rio Pinheiros mitigará o problema de falta de acessibilidade do Setor Marginal Pinheiros; Maior atratividade das áreas mais próximas às pontes face às demais, dando inicío ao processo de verticalização; O acréscimo de potencial construtivo no setor e a permissão de alteração de usos possibilitarão a concretização da tendência apontada desde a década de 90 para a marginal, que é a sua ocupação por empreendimentos comerciais de padrão elevado aos quais se agrega a preocupação da imagem coorporativa das empresas; A redução do tráfego pesado ao longo das vias marginais em função da implantação do Rodoanel acarretará concentração de empreendimentos verticais nessa região.
CRESCIMENTO NO PREÇO DOS TERRENOS (MARGINAL PINHEIROS)
CRESCIMENTO NO PREÇO DOS APARTAMENTOS (MARGINAL PINHEIROS)
MARGINAL PINHEIROS CONFORME O GRÁFICO ABAIXO, PODE-SE NOTAR UM PICO EM 2006, UMA REDUÇÃO EM 2007 E UM BAIXO CRESCIMENTO APÓS ESSE ANO. ESSE PICO SE DEVE AO EMPREENDIMENTO CIDADE JARDIM QUE, DEVIDO SUAS PARTICULARIDADES, DISTORCEU A CURVA DE EVOLUÇÃO DOS PREÇOS. GRÁFICO 25 - SETOR MARGINAL PINHEIROS (EM R$ POR METRO QUADRADO PRIVATIVO)
QUANTIA POTENCIAL DE CAPC'S
A.C.A POTENCIAL
N- POTENCIAL DE CEPAC'S
MUDANÇA DE USO
N- DE POTENCIAL
POTENCIAL DE TERRENO (ESTOQUE)
USO DO SOLO (MUDANÇAS)
MUDANÇA DE USO TOTAL
COMERCIAL
RESIDENCIAL
ESTOQUE ÁREA CONSTRUÍDA
1.250.000
937.500
625.000
312.500
0 ACAR M²
ACA M²
PRINCIPAIS GRUPOS INVESTIDORES:
JHSF INCORPORADORA AVEIRO INCORPORAÇÕES ARCONTE DESN. IMOBILIÁRIO GOLF VILLAGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
CONSIDERAÇÕES FINAIS & REFERÊNCIAS
Conclusão As intervenções propostas e realizadas no Setor Marginal Pinheiros estão diretamente ligadas ao sistema viário (como a construção das pontes), com o transporte (com o monotrilho) e com a iniciativa privada (com a venda dos lotes). Lembrando que a proposta de uma OUC visa atender o interesse dos três grupos envolvidos, Setor Público, Setor Privado e também a população residente no local, sendo assim gera o questionamento sobre a escolha dessa região para integrar a OUC Água Espraiada, pois é uma região que beneficia apenas os dois grandes setores lesionando a população aos arredores. Não há elementos diretamente benéficos à população na região, e como foi destacado, o perímetro da operação beira comunidades carentes de forma que não as beneficia mas as faz sofrer com as grandes intervenções nas proximidades.
REFERÊNCIAS
http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/estruturacaoterritorial/operacoes-urbanas/oucae/ http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_ur bano/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/agua_espraiada/index.php? p=19590 http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wpcontent/uploads/2016/02/PL0722-2015.pdf http://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx https://www.mobicidade.org/a-ponte- de-sao- paulo-que- aumenta-asdistancias/ https://brasilturis.com.br/eventpoolbrasil-tem- assembleia-em- saopaulo- e-participa- dopremio-caio/ https://arcoweb.com.br/projetodesign/arquitetura/mmbb-arquitetose-hf- arquitetoshabitacao-de- interesse-social- sao-paulo- jardimedite https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Ponte_estaiada_Octavio_Frias _de_Oliveira_01_S ao_Paulo_2008_08.jpg https://pt.wikipedia.org/wiki/Ponte_Oct%C3%A1vio_Frias_de_Oliveira http://www.scielo.br/pdf/ccrh/v22n55/03.pdf -UMA PONTE PARA A ESPECULAÇÃO - ou a arte da renda na montagem de uma “cidade http://viatrolebus.com.br/category/monotrilho/ http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/o-zoneamento-na-macroareade-estruturacao-metropolitana/ Imagens : Leandro_Brasil - Luciano Lopes - Raphael Vianna - Fabio Matuzawa Gráficos : http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimen to_urbano/ Mapas : GeoSampa e GeoPortal